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城區89㎡緊湊戶型殺到,首付75萬撬動海淀朋友圈

發布時間:2025-07-30

??新房新消息:

?? 城六區各片區漲跌幅情況,后臺(戳????下方)回復【漲跌】免費查看。

剛需房直降73萬!順義新房星悅時光特價88平總價大約297萬,更多消息,關注剛需的朋友看過來!

正文————

北京城六區的剛需版圖上,還是石景山抗下了所以期待。

繼璟悅長安以83㎡左右小戶型攪動市場后,西黃村四宗地塊規劃全貌浮出水面——中海新城以“豪宅+剛需”雙線并行的策略,復刻長安玖章與源境的成功模式,祭出84-120㎡面積段的緊湊戶型。

按照6萬/平,80平粗略估計,首付約75萬級上車城區的誘惑近在眼前,但深挖細節,光鮮背后的裂痕已然顯現。

?? 報規圖,戳下方賬號名片????-發消息-回復【西黃村】查看。

01 神速報規下的合規隱憂:突破設計紅線的代價

兵貴神速,

「50天完成四地塊規劃公示」,

中海新城刷新了北京土儲開發的速度紀錄。

對比同期拿地的海淀寶山村、昌平北四村項目至今未出報規圖,中海的效率令人咋舌。

“神速”的背后是現成的項目公司鑫安興業能直接啟動,和對區域肌理的了如指掌。

但是大家可能忽略了,速度也暗藏代價。

648和650都是不規則地塊,這就注定了很難完全拿來主義,

而這兩塊地又要拿來做剛需戶型產品,很容易的慣性思維里大家都會覺得這個產品多多少少會犧牲一些戶型設計……

而且單純從目前的報規上看,也確實存在問題:

東側650地塊共有11棟5-15F住宅,1# 是一座大長條住宅,10層,高度約30.1m,樓體長73米,竟然有5個單元、單層有10戶。

而根據《北京市高品質商品住宅設計導則》,18-36米高住宅“不宜超過四個單元”。

看得出,因為地塊不規則,為擠出更多房源,設計被迫在合規邊緣試探——剛需的實惠,或許正以居住密度為代價。

我們大膽猜測,以9# 為例,兩戶的話,應該是89平左右,預計送20。

新項目,南北雙陽臺+外接花池+飄窗,贈送尺度冠絕石景山。

(20.4*11.1=226.44)/2=113.22=89+20+(公共空間)

648、650兩個地塊的面積段大概是84平米、98平米、110平米和120平米,預計980套左右。

02 雙產品線策略的陰影:豪宅與剛需的失衡游戲

北側640地塊打造酒店+河景大平層豪宅,但是豪宅板塊卻埋著交付隱患的伏筆。

640地塊的酒店與住宅東西并置,與長安玖章如出一轍,但酒店對住宅的遮擋問題仍未解決——2#、5#、3#樓采光將逐級受損。

更諷刺的是,同為“拾光系”產品的中海富華里項目,曾因外立面氟碳漆偷換為真石漆遭業主集體維權,開發商卻將責任推給“銷售個人錯誤”。

前車之鑒下,640地塊面對的信任危機著實難破。

03 配套困局

地段本是西黃村最大籌碼,

600米直達6號線西黃村站,當代商城、首鋼醫院環伺。距離海淀也非常近,不過地塊南側老小區還有歷史遺留問題。

據悉,西黃新村北里小區因北圍墻長期侵占市政道路紅線,導致規劃道路擱置多年。近期政府啟動騰退修路計劃,卻引發居民抗議——擬建道路距住宅樓最近僅0.7米,光污染與噪音威脅數千人健康。

更大的憂慮來自中海物業的運營危機。

7月底常州吟楓苑項目撤場,揭開了中海物業的生存困境:業委會推行“陽光酬金制”,將物業利潤鎖死在8%以下,還要求承擔50萬安防墊資,最終招標流標。無獨有偶,鄂州、長沙等地中海物業也因虧損相繼撤退。西黃村這個項目目前還不知道物業交給誰,不過有意向的朋友多觀察多了解準沒錯。

最后說下價格問題,需要關注的是,“低首付”并不代表“低成本”。算15%首付有點極限,實際操作中也少,所以今天咱們算總價。

若按648、650地塊預估的6萬/㎡計算,89㎡戶型總價約534萬,

如果均價能到5.6萬,總價就不到500萬了,

考慮畢竟地塊樓面價2.75萬/㎡的還是有空間的,

北側的640地塊考慮到中海在石景山的溢價能力(長安玖章7.64萬/㎡),估計也在7左右,價格下探空間怕是極其有限。

對比周邊,禧悅學府二手房掛牌價站穩6萬+,璟悅長安新盤均價6.12萬/㎡。若中海以價換量,可能擠壓利潤空間——而壓縮成本的連鎖反應,恐將重蹈富華里項目的覆轍。

以上是今天想跟大家分享的,不管咋樣,城六區可算再出了一個剛需新房項目,關注度肯定不低,有意向的還是要早點關注起來。

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